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Société anonyme au capital de 5 500 100 F - RC B 390 818 235
CREATION DE LA SGFGAS
FORME JURIDIQUE DE LA SGFGAS
LA CREATION DU PRET A 0 %
PRESENTATION DES MECANISMES DU FONDS DE GARANTIE

Principes généraux ;
Nature et définition de la garantie du FGAS ;
Principes d'alimentation initiale du fonds de garantie ;
Principes du mécanisme d'intéressement au contrôle des risques.

CREATION DE LA SGFGAS
La Société de Gestion du Fonds de Garantie de l'Accession Sociale à la propriété a été créée par l'article 126 de la loi de Finances du 30 décembre 1992.

Sa création résulte de la volonté des pouvoirs publics de favoriser l'accès au crédit immobilier des ménages à ressources moyennes ou modestes.

L'Etat a souhaité améliorer le traitement du risque que constitue cette catégorie de ménages par la création du Fonds de Garantie à l'Accession Sociale dont il a été confié la gestion à la SGFGAS, au conseil d'administration de laquelle les établissements de crédit devaient être représentés .

FORME JURIDIQUE DE LA SGFGAS
Cette instance est créée sous forme de société commerciale, dont sont obligatoirement actionnaires les établissements de crédit adhérant au dispositif. L'Etat ne figure pas au capital, mais nomme le Président par arrêté et dispose surtout de deux commissaires du Gouvernement ayant droit de veto sur les décisions liées à son engagement financier. En outre, les statuts sont approuvés par décret.

La société a reçu mandat de l'Etat pour gérer un Fonds, le Fonds de Garantie de l'Accession Sociale, qui n'a pas la personnalité morale, et qui est constitué par les cotisations versées par les établissements de crédit et par l'Etat en prévision des décaissements futurs au titre des sinistres. Elle est d'autre part liée aux établissements de crédit adhérents, non seulement par leur participation au capital, identique pour tous les réseaux bancaires, mais aussi par une convention précisant les modalités de mise en jeu de la garantie et les règles d'alimentation financière de ce Fonds.

La création de la société, l'approbation des statuts, la nomination du Président par l'Etat et la signature du mandat de gestion sont intervenues au mois de mars 1993. Le décret régissant les caractéristiques du prêt garanti, le Prêt à l'Accession Sociale (PAS), qui appartient à la famille des prêts conventionnés, mais qui est placé sous plafond de ressources des emprunteurs, est publié le 18 mars. Quelque temps plus tard, les premières conventions étaient signées par les établissements de crédit et la société recevait ses premières déclarations de prêts en juin.
Après une augmentation de capital réalisée en 1994, pour l'entrée du groupe CIC dans le dispositif, la société dispose d'un capital de 5 500 100 FF. En 1996, la Société Générale, la Caisse Française de Développement, et le Crédit Coopératif ont rejoint la SGFGAS, qui compte 14 sociétés ou groupes actionnaires :

- la Banque La Hénin,
- la Banque Nationale de Paris,
- les Banques Populaires,
- les Caisses d'épargne Ecureuil,
- la Caisse Française de Développement,
- le Crédit Agricole,
- le Crédit Coopératif,
- le Crédit Foncier,
- le Crédit Immobilier de France,
- le Crédit Lyonnais,
- le Crédit Mutuel,
- le groupe CIC,
- la Société Générale,
- l'Union de Crédit pour le Bâtiment.

En vertu de l'article 11 des statuts, le conseil d'administration de la société est composé, outre le Président, Monsieur Bernard VORMS, nommé par arrêté du 9 décembre 1997, de 11 administrateurs. Depuis le renouvellement du conseil de mars 1995, il comprend cinq membres représentant les réseaux au sens de la loi bancaire (Banques Populaires, Caisses d'épargne Ecureuil, Crédit Agricole, Crédit Immobilier, Crédit Mutuel), trois membres représentant les banques (Crédit Lyonnais, Banque la Hénin, Banque Nationale de Paris), un représentant des sociétés financières (Union de Crédit pour le Bâtiment) et un représentant des institutions financières (Crédit Foncier). La Fédération Nationale du Crédit Agricole participe également au conseil, en tant que membre fondateur.

Enfin, un censeur a été nommé par arrêté ministériel, en application de l'article 19 des statuts.

Le dispositif du FGAS a été élargi par le décret du 27 avril 1995 aux prêts bancaires conventionnés accordés dans les DOM - baptisés PAS-DOM- par les établissements de crédit adhérents. Toutefois, aucun PAS-DOM n'était encore enregistré par la SGFGAS en mai 1998.

LA CREATION DU PRET A 0 %
La création du prêt à 0 % n'a pas modifié le cadre juridique initial de la société. En application du décret du 29 septembre 1995, l'Etat a confié à la SGFGAS le mandat de gérer pour son compte le versement aux établissements de crédit des subventions afférentes à ce prêt et d'assurer, par délégation, le contrôle du respect de la réglementation.

Ce mandat est concrétisé par une convention signée avec l'Etat le 5 décembre 1995. A la suite, de nouvelles conventions sont conclues avec chacun des établissements de crédit souhaitant distribuer le prêt à 0 % et ayant précédemment conclu une convention d'affiliation au dispositif avec l'Etat. A noter que, contrairement au FGAS, il n'y a pas de lien entre la signature de la convention avec la SGFGAS pour la distribution des prêts à 0 % et la nécessité d'entrer dans le capital de la société.

La création du prêt à 0 % a toutefois deux conséquences importantes pour le FGAS. D'une part, elle concrétise la totale banalisation du financement de l'accession sociale aidée : le PAP étant supprimé, le PAS devient le prêt principal des opérations dans le neuf ou en acquisition-amélioration réalisées par les emprunteurs à revenus modestes, alors qu'antérieurement il se concentrait sur les opérations d'accession sociale dans l'ancien. D'autre part, le champ de la garantie du FGAS, défini par l'article R. 312-3.1 du Code de la Construction et de l'Habitation, est lui-même élargi aux prêts à 0 % respectant le même plafond de ressources que celui des PAS. La garantie du prêt à 0 % auprès du FGAS est même obligatoire lorsque l'établissement de crédit accorde ce dernier en complément d'un PAS.

Le prêt à 0 % parachève donc la réforme du financement du logement en gestation depuis le début des années 90 et démultiplie l'activité du Fonds de Garantie : de 40 000 prêts garantis par an, chiffre constaté pour les PAS en 1994, la production passe à environ 116 000 prêts garantis, dont 66 000 prêts PAS et près de 50 000 prêts à 0 % en 1997.

PRESENTATION DES MECANISMES DU FONDS DE GARANTIE
Principes généraux

La logique de constitution du fonds répond à deux préoccupations :
- réduire le coût du risque en créant un fonds de garantie par le biais duquel l'Etat offre une garantie individualisée à chaque prêt garanti ;
- ne pas déresponsabiliser les établissements de crédit dans la gestion de leur risque.

Les principes de fonctionnement du fonds obéissent à cette logique :
- il est alimenté par des cotisations de l'Etat et des établissements de crédit affiliés (les établissements de crédit affiliés doivent être obligatoirement actionnaires de la SGFGAS) ;
- un mécanisme d'intéressement au contrôle des risques incite les établissements de crédit à faire preuve de vigilance sur l'évolution de leur sinistralité ;
- le risque d'épuisement du fonds est couvert par l'Etat, pour chaque génération.

La SGFGAS distingue les fonds gérés :
- par établissement de crédit affilié ;
- par génération de prêts : une génération correspond à l'ensemble des prêts ayant fait l'objet d'une mise en force la même année ;
- par prêt : elle connaît les caractéristiques de chaque prêt déclaré et suit les événements intervenant au cours de la vie de ce prêt (modifications du capital initial, remboursement anticipé total, incidences de paiement, sinistres ...)

Nature et définition de la garantie du FGAS

La garantie du FGAS est une garantie d'Etat dont les principales caractéristiques sont définies par une convention conclue entre la SGFGAS et les établissements prêteurs.

Elle a pour objet, en cas de défaillance de l'emprunteur, de compenser toute perte, définie comme une réduction du taux de rendement actuariel escompté par l'établissement de crédit lors de l'octroi du prêt, compte tenu, le cas échéant, de la partie des frais annexes légalement exigible auprès du débiteur.

Pour qu'une perte soit indemnisée par le FGAS, deux conditions doivent être réunies : d'une part, l'inscription du prêt au FICP, d'autre part, la justification par l'établissement de crédit d'un des événements décrits dans la convention (plan conventionnel de redressement, décision de justice exécutoire, procédure collective, vente amiable ou judiciaire, créances réputées irrécouvrables). Toutefois, la SGFGAS peut indemniser des pertes, même lorsqu'il n'y a pas encore d'inscription au FICP, pour les emprunteurs justifiant d'une situation durablement compromise.

La définition très large du sinistre indemnisable permet au FGAS d'intervenir non seulement dans les cas classiques de contentieux débouchant sur une vente, avec les conséquences sociales que l'on sait, mais également en amont des phases contentieuses pour l'emprunteur de bonne foi qui se trouver, pour une raison particulière (chômage, divorce, maladie ...), dans l'impossibilité de faire face à ses échéances.

Cette action préventive a pour but de permettre à l'emprunteur en difficulté de mener à son terme, dans des conditions satisfaisantes pour toutes les parties, son projet d'accession à la propriété.

La garantie couvre les charges comprises dans le compte débiteur tenu par les établissements de crédit, c'est-à-dire :
- les échéances impayées,
- les intérêts et pénalités de retard dans les limites légales,
- les frais de justice et de procédure, dans le cas où ils sont légalement exigibles de l'emprunteur,
- les frais d'assurance (décès, incapacité de travail, perte d'emploi) restant dus à l'établissement de crédit.

La garantie du FGAS ne couvre pas l'indemnité de résolution, ni les autres frais non mentionnés (frais de gestion du contentieux, notamment).

Enfin, c'est une garantie de dernier ressort qui ne peut, en principe, jouer que lorsque toutes les autres garanties ou sûretés ont été utilisées.

Principes d'alimentation initiale du fonds de garantie
Le fonds est alimenté de façon à couvrir un taux de sinistralité, dit de référence, résultant d'une évaluation prévisionnelle de la sinistralité d'une génération. Il est approvisionné par :
- une cotisation de l'Etat, versée lors de la mise en force du prêt, proportionnelle au montant du prêt garanti, dont le taux est fixé par génération et par type de prêt ;
- une cotisation de l'établissement de crédit versées lors de la mise en force du prêt, proportionnelle au montant du prêt garanti. Le taux de cette cotisation est également fixé par génération et par type de prêt ;
- une cotisation périodique annuelle versée par l'établissement de crédit, proportionnelle au capital restant dû au 31 décembre de l'année précédente, et dont le taux est fixé par établissement et par génération.
A titre d'illustration, le montant des cotisations est égal, pour la génération 97 :
- pour la cotisation de l'Etat, à 1,25 % pour les PAS et les prêts à 0 % garantis, 1,75 % pour les PAS DOM
- pour la cotisation flat de l'établissement à 1,25 % quel que soit le type de prêt.
- pour la cotisation périodique, à 0,2 % sauf pour les établissements installés dans les DOM (PAS DOM), pour lesquels le taux de cotisation périodique est de 0,24 %.
Ces taux sont fixés par le conseil d'administration de la SGFGAS, au plus tard trois mois avant le début de chaque génération.
L'encours des cotisations versées par l'établissement de crédit et par l'Etat est géré au sein d'un "compte de suivi" de l'établissement, par génération (cf. infra). Cet encours est actualisé mensuellement, à un taux fixé pour toute la durée de la génération et égal à la moyenne du TME des douze premiers mois de celle-ci.
Principes du mécanisme d'intéressement au contrôle des risques

Ce mécanisme a pour objet d'inciter les établissements de crédit à contrôler leur risque tout au long de la vie d'une génération de prêts.

Le fonctionnement normal du FGAS est d'indemniser les sinistres d'une génération à l'aide des cotisations initiales et périodiques enregistrées pour l'établissement de crédit concerné au titre de la génération, et des produits financiers correspondants.

Lorsque, en valeurs actualisées et pour une génération donnée, un établissement de crédit connaît un cumul de sinistres supérieur à l'ensemble des cotisations portées sur son compte (cotisations flat, cotisations Etat et cotisations périodiques), il supporte un "malus" dont le montant est plafonné. Au-delà de ce plafond, l'Etat prend intégralement en charge le coût des sinistres.

Inversement, lorsqu'au terme d'une génération donnée, subsiste pour un établissement de crédit un encours de cotisations capitalisées non utilisé, la partie de cet encours correspondant aux cotisations périodiques fait l'objet d'une rétrocession sous forme de "bonus". Entre-temps, peuvent être autorisés, à titre de bonus anticipé, à partir de la cinquième année d'une génération, et selon la sinistralité prévisible d'un établissement de crédit au regard de cette génération, la suspension du versement de la cotisation périodique, voire le remboursement partiel ou total de l'encours capitalisé des cotisations périodiques déjà versées, dès lors que de telles décisions n'apparaissent pas de nature à entraîner de façon probable la perception ultérieure d'un "malus" auprès de l'établissement.

Concrètement, le dispositif s'illustre ainsi :
Pour chaque génération, les paramètres suivants sont fixés : le taux de sinistralité de référence, les taux correspondant aux plafonds de bonus et de malus, les taux de cotisations
Pour chaque génération de chaque établisement de crédit, un "compte de suivi" retrace l'évolution du fonds de garantie.

En cas de sinistre, l'établissement de crédit peut effectuer une demande d'indemnisation auprès de la SGFGAS.

Si le montant de la situation nette est supérieur ou égal à celui de la demande d'indemnisation, le sinistre est intrégalement pris en charge par le fonds, et la SGFGAS verse à l'établissement de crédit l'intégralité du montant indemnisable.

On dit que le compte de suivi est alors en "phase réglée" : le montant de l'indemnisation est versé par la SGFGAS.

Si le montant de la situation nette est inférieur à celui de la demande d'indemnisation, le sinistre n'est que partiellement pris en charge par le fonds. La SGFGAS règle à l'établissement de crédit la partie de l'indemnisation correspondant à la situation nette.

L'établissement entre alors dans la phase de son compte de suivi dite "compensée" : le remboursement du sinistre est compensé par le "malus" et le sinistre n'est donc pas réglé. Toutefois, les mouvements correspondants sont enregistrés comptablement.

Si le montant du sinistre dépasse le plafond de "malus", le sinistre est partiellement pris en charge par le fonds. La SGFGAS verse à l'établissement de crédit la partie du montant du sinistre qui dépasse la plafond de "malus".

Cette nouvelle phase du compte de suivi est dite "non provisionnée" : la partie réglée du sinistre n'a pas de contrepartie dans le compte de suivi, elle est réglée par des fonds d'Etat.

La mécanique du FGAS a donc pour but d'aider l'établissement de crédit à adopter une gestion rationnelle parce que mesurable de ses risques.

Si l'établissement de crédit adopte une politique trop sélective de sa clientèle, il risque une gestion sous-optimale du dispositif, la cotisation flat de l'établissement de crédit n'étant, en principe, pas remboursable si l'encours de sinistres est inférieur à l'encours capitalisé des cotisations flat initiales.

Si, au contraire, il adopte une politique trop lâche, il risque d'entrer dans une zone où sa gestion de la sinistralité, directement observable, pourra être critiquée.

Pour répondre à ces objectifs, la SGFGAS adresse à l'établissement de crédit des indicateurs de suivi, élaborés par son système d'information.