La loi du 1er septembre 1948 est un "vestige historique" qui subsiste dans notre droit alors que les conditions qui en avaient justifié la promulgation , ont disparu depuis longtemps. Il est vrai que ce texte permet dans certains cas une politique sociale du logement.

Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948

Trois ans après la fin de la seconde guerre mondiale, nombre d'immeubles ayant été détruits, la demande de logements à louer excédait de beaucoup l'offre, d'où un risque important d'augmentation du montant des loyers. De plus, les bouleversements entraînés par la guerre, et son cortège de morts et de disparitions, étaient de nature à fragiliser la situation d'un grand nombre de veuves et d'orphelins, qui risquaient de se trouver dans la situation d'occupants sans droit ni titre. D'où la nécessité de légiférer afin d'éviter des augmentations de loyers insupportables, voire des expulsions légalement permises par les dispositions du Code civil applicables aux baux à loyer. C'est ainsi que fut promulguée la loi du 1er septembre 1948, loi de circonstance dont le but était d'éviter une crise du logement, et qui aurait du être abrogée lorsque la situation serait redevenue normale. Cette loi n'a jamais été abrogée.

Lorsque les conditions d'application de la loi de 1948 ne sont pas réunies, le bailleur peut donner congé au locataire (Cass. 3e ch. civ., 29 nov. 2000)

Pour déterminer si une location est soumise à la loi du 1er septembre 1948, il faut répondre positivement aux trois questions suivantes :

- le local est-il situé dans une zone où la loi s'applique ?

- A-t-il été construit avant 1948 ?

- Son affectation rentre-t-elle dans le champ d'application de la loi ?

Si la réponse à une seule de ces questions est négative, la loi ne s'applique pas.

La loi s'applique à Paris et dans un rayon de 50 kilomètres de l'emplacement des anciennes fortifications de Paris.

Elle s'applique également dans les communes dont la population municipale totale est supérieure à 4 000 habitants ou qui sont limitrophes de communes dont la population municipale totale est au moins égale à 10 000 habitants, ces populations s'évaluant d'après le recensement général de 1968.

Elle s'applique encore dans les communes de 4 000 habitants au plus dont la population totale s'est accrue de plus de 5 % à chacun des recensements de 1954, 1962,1968, par rapport au recensement précédent.

Exceptions. Loi. n° 48-1360, 1er sept. 1948, art. 3 bis, al. 1er

Des décrets ont pu, soit déclarer la loi applicable à des communes qui n'y étaient pas soumises, soit faire sortir d'autres communes du champ d'application de la loi.

Par ailleurs, dans les communes dont la population municipale totale est inférieure à 10 000 habitants, les locataires qui sont entrés dans les lieux après le 1er janvier 1959 sont exclus du champ d'application de la loi.

Tous les logements construits avant le 1er septembre 1948 sont soumis aux dispositions de cette loi. Tel est le principe qui comporte tellement d'exceptions que celles-ci représentent aujourd'hui les situations de loin les plus nombreuses.

Immeubles assimilés. Un certain nombre de logements sont assimilés aux logements construits postérieurement au 1er septembre 1948, et donc échappent aux dispositions de cette loi, ainsi :
- les logements sinistrés par faits de guerre ou faits assimilés à des faits de guerre, reconstruits après le 1er septembre 1948 ;
- les locaux utilisés avant le 1er septembre 1948 à d'autres fins que l'habitation et postérieurement affectés à cet usage, ce qui traduit le souci de favoriser l'affectation d'un local commercial à usage d'habitation (objectif de réduction de la crise du logement). Mais pour échapper à la loi, il faut que ces locaux répondent à certaines conditions de confort et d'habitabilité (objectif d'amélioration des logements anciens) ;
- les locaux obtenus par reconstruction, surélévation ou addition de construction (est favorisée la construction de nouvelles surfaces destinées à l'habitation : toujours cet objectif de réduction de la crise du logement) ;
- les locaux situés dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière.

Sont concernés par la loi du 1er septembre 1948, les locaux d'habitation, les locaux à usage professionnel, ceux affectés à l'exercice d'une fonction publique et à l'habitation du fonctionnaire, ainsi que ceux occupés par les syndicats et associations professionnels. Si la loi s'applique aux locaux d'habitation, elle ne s'applique pas :
- aux locaux à usage commercial ou industriel, qui relèvent du statut des baux commerciaux (L. n° 48-1360, 1er sept. 1948, art. 1er); ;
- aux locaux soumis au statut du fermage (L. n° 48-1360, 1er sept. 1948, art. 1er) ;
- aux locaux qui, dans les stations balnéaires, climatiques ou thermales, étaient habituellement affectés, avant le 2 septembre 1939, à la location saisonnière, ou occupés pendant la saison par leur propriétaire (L. n° 48-1360, 1er sept. 1948, art. 10-10) ;
- aux locaux de plaisance - aujourd'hui appelés résidences secondaires (L. n° 48-1360, 1er sept. 1948, art. 10-6) ;
- aux locations meublées consenties par un loueur professionnel en meublé ; l'article 2 de la loi du 2 avril 1949 considère comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés (au moins deux), que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux ou préparations culinaires.

Locaux à usage professionnel. La loi s'applique aux locaux à usage professionnel, c'est-à-dire ceux qui sont destinés à l'exercice d'une profession libérale: avocat, médecin, architecte, par exemple.

Syndicats et associations professionnels. Après diverses modifications dues notamment à la défense d'intérêts particuliers, l'article 8 de la loi n'accorde plus le droit au maintien dans les lieux qu'aux syndicats et associations professionnels qui en bénéficiaient à la date du 23 décembre 1986.