Cas particulier du loueur de plus de quatre logements : Le loueur professionnel.

Cette catégorie de location est désormais réglementée à l'articles L. 632-1 à 632-3 du Code de la construction et à l'article 2 modifié de la loi du 2 avril 1949 :

L’idée du législateur était en premier lieu de protéger de la précarité les locataires d’hôtel meublé. Mais cette protection bénéficie également à tous les locataires dont le bailleur loue plus de quatre meublés, y compris les bailleurs privés. Si ces logements sont situés au même endroit, le locataire saura immédiatement qu’il bénéficie de la réglementation ; si ce n’est pas le cas, cela lui sera difficile, car il n’existe pas d’administration auprès de laquelle se renseigner. Le loueur professionnel est celui qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires telles que la location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires etc.).
Ainsi, le bailleur devient professionnel dès qu’il loue au moins deux logements distincts de sa propre habitation et ceci de façon régulière et simultanée.

Le contrat écrit est obligatoire

Le locataire peut exiger un contrat écrit à la condition que le meublé qu’il habite constitue sa résidence principale.
L’expression “résidence principale” ne désigne pas forcément le domicile du locataire, mais l’endroit où il loge effectivement, même si c’est pour une période limitée (année universitaire, par exemple), par opposition à la résidence secondaire où il ne séjourne que pour de courtes périodes.
La durée, le congé, le renouvellement du contrat
Le contrat est de un an et, en cours de bail, seul le locataire peut donner congé, à tout moment, à la seule condition d’en informer son bailleur un mois à l’avance.

Le bailleur ne peut donner congé que pour l’échéance annuelle, en respectant un préavis de trois mois. Il peut également, en respectant le même délai, proposer de nouvelles conditions au locataire, notamment revoir le loyer. Le bail renouvelé ou tacitement reconduit, si le bailleur ne donne pas congé, est également de un an.

Cas particulier des hôtels meublés

Les textes prévoient deux dispositions particulières pour ces derniers lorsque l’exploitant doit arrêter son activité commerciale :
– le contrat peut être d’une durée inférieure à un an, lorsque le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d’activité est prévue. Le contrat doit alors mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du
contrat est automatiquement portée à un an ;
– en cours de bail, lorsque le bailleur, qu’il soit propriétaire ou gérant, doit cesser son activité, il en informe les locataires trois mois au moins avant la date à laquelle la cessation d’activité est prévue. Cette cessation d’activité ne peut avoir lieu avant l’expiration des contrats en cours de validité ou avant le relogement des locataires, sauf cas de force majeure ou procédure de redresse-ment.
En cas de changement de bailleur, les locaux gardent leur destination première et le contrat de bail est tacitement reconduit. Si, au contraire, la cessation d’activité est due à une opération d’urbanisme ou d’aménagement, les occupants doivent être relogés.

Les autres conditions du bail : loyer, charges, obligations des parties…
Sur tous ces points, la situation du locataire ne diffère pas de celle des locataires dont le bailleur loue au maximum quatre meublés avec un contrat écrit.

NB : Il faut noter que la réglementation des clauses abusives ne concerne que les locations conclues entre un professionnel et un non-professionnel.
C’est le cas du bailleur qui loue plusieurs logements, a décidé la cour de Chambéry, reprenant la définition fiscale.