Définition des logements dits " meublés " ?

Aucune définition légale ne précise la notion de local meublé.

Cependant, la jurisprudence a établi certains critères de distinction.

La location en meublé peut être définie comme la commune volonté d’un bailleur et d’un preneur de louer un local garni de mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre la vie courante.La qualification de location meublée dépend de la volonté commune du locataire et du propriétaire de louer en meublé et non de l'importance du mobilier fourni. Cependant, un mobilier important (meubles, literie, ustensiles …) sera indispensable pour que le logement puisse bénéficier de cette qualification.

La location meublée est la location d’un local garni de mobilier en nombre et en quantité suffisants

Le local doit être “normalement meublé ” afin de permettre au locataire de vivre convenablement (Cass. Civ. : 24 Mai 1957).
La qualification d’une location meublée dépend également de la commune volonté des parties de louer en meublé (Cass. Civ.).
Cette volonté peut être exprimée de façon simplement implicite : c’est le cas lorsque le contrat stipule que le locataire devra veiller au bon entretien des meubles dont un inventaire séparé est dressé, et réparer ceux qui seront endommagés (Cass. Civ.).

En revanche, le fait qu’un locataire substitue progressivement au mobilier fourni par le propriétaire ses propres meubles, peut résulter d’une tolérance de ce propriétaire, qui ne modifie pas obligatoirement le caractère meublé de la location (Cour d'Appel de Paris : Les tribunaux apprécient en fonction de chaque cas d’espèce si l’ameublement est suffisant pour que la location soit meublée).
La qualification de local “normalement meublé” est importante puisqu’elle conduit à l’application d’un régime juridique qui échappe aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 Juillet 1989.

Le bail verbal.

Un bail verbal est tout à fait licite et le locataire n’a pas moins de droits que celui qui a signé un contrat en bonne et due forme. Ces droits sont définis par le Code civil.

Le contrat de location

La location en meublé est régie uniquement par la volonté des parties (bail écrit ou verbal) et dans le silence du bail, par les articles 1708 à 1760 du Code civil. Pour plus de sécurité, il est tout de même conseillé d'établir un bail écrit.

Protection des occupants de certains meublés

La loi du 29 juillet 1998 a créé un mini-statut de la location meublée dans l'hypothèse où cette location constitue la résidence principale du locataire et que le propriétaire loue déjà plus de quatre logements meublés.
Dans ce cas, le contrat de location d'une durée d'un an doit obligatoirement être écrit. Il est tacitement renouvelable et le propriétaire doit respecter un préavis de trois mois s'il souhaite mettre fin à la location ou en modifier les conditions. Cette décision doit par ailleurs être motivée. Quant au locataire, il doit respecter un préavis d'un mois même s'il est libre de partir à tout moment.

La durée de la location

La durée de la location est totalement libre sauf pour les bailleurs qui louent plus de quatre logements meublés. Le locataire et le bailleur négocient en effet une durée initiale (une semaine, un an, etc.) qui peut être reconduite. Le contrat se prolonge ensuite jusqu'à ce que l'une des deux parties donne congé.

Le Code civil a réglé la question en se référant au montant du loyer : selon que le loyer aura été fixé à tant par an, par mois ou par jour, la location est faite à l’année, au mois ou à la journée (art. 1758 C. civ.). Dans la majorité des cas, la location est donc de un mois, renouvelable
tacitement aussi longtemps que le bailleur ou le locataire n’aura pas donné congé.

Le congé et le préavis

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Si rien ne figure dans le bail, c'est au terme de chaque période que le propriétaire ou le locataire peut donner congé (sauf si le bailleur loue plus de quatre logements meublés), en respectant le délai éventuellement fixé par le bail. Il est d'usage de fixer ce délai à trois mois, sauf pour les locations de très courte durée.

En cas de congé, le bailleur comme le locataire doivent respecter un délai de préavis. Pour déterminer sa durée, on doit se référer à l’usage des lieux (art. 1736 C. civ.). Ces usages sont consignés dans des recueils (se renseigner à la mairie ou à la préfecture). Par exemple, à Paris, ce délai est de trois mois, et de six semaines pour les petits logements; à Marseille, il est de six mois ; à Bordeaux, de trois mois ou un mois, suivant que le loyer est payable mensuellement ou trimestriellement.

Le montant du loyer

Il est librement fixé par le propriétaire et peut être indexé en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction.

Le montant du loyer convenu sera facile à prouver si le locataire est en possession d’une quittance. Ainsi, tout locataire, y compris de meublé, est en droit d’exiger une quittance (art. 11, loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977).

Qu'en est-il alors en cas de défaut de quittance ? Comment peut-on prouver ce montant ?

Le Code civil a limité les modes de preuve admis par le juge : ce sera le montant déclaré sous serment par le bailleur, à moins que le locataire ne demande que ce prix soit fixé par un expert, à ses frais avancés.

Les charges

Le locataire paye des charges forfaitaires mensuelles, réajustées chaque année en fonction des dépenses réelles de l'année précédente. On peut également lui réclamer des provisions qu'il faudra régulariser.

Les charges sont ainsi normalement incluses dans le loyer, mais les consommations personnelles du locataire, comme l’eau ou l’électricité, peuvent lui être facturées en sus du loyer si le logement est équipé de compteurs.

Le dépôt de garantie

Le propriétaire est libre de demander un dépôt de garantie. Il est généralement équivalent à deux mois de loyer hors charges, un mois en cas de location de courte durée. Il doit être restitué au locataire dans les deux mois suivant la remise des clés, après état des lieux et inventaire du mobilier.

Montant du dépôt de garantie

Le Code civil ne comporte aucune disposition relative au dépôt de garantie. Les parties sont libres d’en prévoir un ou non, d’en fixer le montant, d’en prévoir la révision et de stipuler un intérêt. A défaut de stipulation précise, les usages locaux peuvent fixer ces différentes modalités. En outre, la Commission Delmon pour l’étude des charges locatives et des rapports entre propriétaires, gestionnaires et usagers fixe le montant maximum à deux mois de loyer.

Restitution du dépôt de garantie

Sa fonction est de garantir le bailleur contre l’inexécution par le locataire de ses obligations. Sa restitution intégrale en fin de bail n’aura lieu que si le locataire s’est acquitté de ses obligations de payer le loyer et de rendre les locaux tels qu’il les a reçus.
Les sommes qui peuvent fonder la non restitution ou la restitution partielle du dépôt de garantie doivent être dûment justifiées. Le Code civil ne prévoit pas de délai de restitution du dépôt. La commission permanente préconise un délai maximum de trois mois à compter du départ du locataire.

Le dépôt de garantie peut quelquefois jouer le rôle d’une clause pénale, c’est le cas lorsque le contrat prévoit que le dépôt sera conservé par le bailleur si la réalisation du bail est due à un manquement du locataire à ses obligations. Si tel est le cas, le juge pourra atténuer la perte du dépôt, s’il estime la peine manifestement excessive (Code civil : art. 1152).

Etat des lieux et du mobilier

L'état des lieux et l'inventaire du mobilier permettent aux parties de constater les éventuelles dégradations et de justifier de la propriété des meubles. En l'absence d'état des lieux, le locataire du logement meublé est présumé l'avoir reçu en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel.

Le mobilier est amorti selon la règle des amortissements différés sur une durée comprise entre 5 et 10 ans.

Les obligations du locataire et du propriétaire

Comme dans le cadre des locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, la signature d'un contrat de location impose des obligations au propriétaire et au locataire. Ce dernier doit prendre soin de l'appartement et du mobilier, payer les loyers et assurer le logement. Quant au propriétaire, il doit louer un appartement exempt de tout vice ou défaut, l'entretenir et assurer au locataire une jouissance paisible.

Le bailleur doit :

- fournir un logement en bon état et y faire, pendant la durée du bail, toutes les grosses réparations qui s’imposeront (art. 1720 C. civ.) ;

- remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. La notion de décence est définie par décret (cf. textes officiels : loi du 6.7.89 : art. 6 al. 1 et 2 et art. 20-1 / SRU : art. 187). Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties, le juge saisi, détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. A défaut de mise en conformité effectuée dans les conditions imparties par le juge, celui-ci peut réduit le montant du loyer.
Cette obligation s’applique de manière impérative aux locations meublées et aux locations de logements occupés par des travailleurs saisonniers à usage de résidence principale (loi du 6.7.89 : art. 2).

- assurer au locataire la paisible jouissance des lieux (art.1719), garantir le logement exempt de vices (art. 1721) et s’abstenir de modifier la chose louée (art. 1723), par exemple en reprenant la disposition de la cave ou l’accès au à un équipement collectif comme le local à vélo, etc.

Le locataire doit :

– « user de la chose en bon père de famille » (art. 1728 1°), c’est-à-dire utiliser les lieux de façon raisonnable et se comporter correctement avec les voisins ;

– payer les loyers aux dates convenues (art. 1728 2°) ;

– effectuer les réparations locatives ou de menu entretien (art. 1754) ;

– répondre de l’incendie (art. 1733). Le bailleur pourrait tout à fait exiger de son locataire qu’il prenne une assu-rance.

- Les cas particuliers :

* Cas particulier du loueur de plus de quatre logements : Le loueur professionnel.

* Cas particulier des hôtels meublés

.Les obligations des parties

Article 1719
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Article 1728

Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle pré-sumée d’après les circonstances à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

.La durée du contrat

Article 1758

Le bail d’un appartement meublé est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an ;
Au mois, quand il a été fait à tant par mois ;
Au jour, quand il a été fait à tant par jour.
Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est censée faite suivant l’usage des lieux.

.La durée du préavis

Article 17260 (bail écrit)

En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la reloca-tion, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Article 1736 (bail verbal)

Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux.

.La remise d’une quittance

Article 11, loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977
Tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui.

.La preuve du montant du loyer

Article 1716
Lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts ; auquel cas les frais de l’expertise restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré.