LOI DU 29 JUILLET 1998 RELATIVE A LA LUTTE CONTRE LES EXCLUSIONS

REFORME DE LA PROCEDURE D'EXPULSION

En matière d'expulsion, la loi a pour objectif de substituer une logique de travail social et de prévention à une logique de maintien de l'ordre public.

Dans l'esprit du législateur, seules les personnes de mauvaise foi devraient dorénavant faire l'objet d'une expulsion, la situation des autres devant être réglée, soit par l'obtention d'aides et/ou de délai permettant de résorber la dette locative, soit par un relogement.

Ces nouvelles mesures ont pour objet de ralentir la mise en œuvre de procédure d'expulsion pour trouver d'autres solutions alternatives et atténuer le caractère automatique de certaines procédures au profit d'une prise en compte plus approfondie de la situation des parties (locataires et bailleurs personnes physiques).

Mise en œuvre de la clause résolutoire pour impayés :

1/ Commandement de payer (art 114)

On sait qu'aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation de logements loués vides, " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Désormais le commandement de payer doit indiquer non seulement l'existence du FSL, mais également son adresse. Le non respect de ce formalisme est sanctionné par la nullité du commandement.

2/ Assignation devant le tribunal

2.1. Régime général

L'assignation du locataire devant le juge d'instance, préalable au déclenchement de la procédure d'expulsion, doit désormais être notifiée par l'huissier de justice, non seulement au locataire défaillant, mais également au préfet par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette notification doit être faite deux mois au moins avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande d'expulsion.

Le préfet doit mettre à profit ces deux mois pour saisir en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le FSL ou les services sociaux.

2.2. Logements locatifs appartenant ou gérés par un organisme d'HLM ou une société d'économie mixte (art 115) :

Les bailleurs sociaux quant à eux, préalablement à toute assignation devant le juge, doivent saisir la SDAPL ou la caisse d'allocations familiales. L'assignation ne peut intervenir avant l'expiration d'un délai de trois mois suivant la saisine de ces organismes, sauf si leur décision intervient avant. Cette formalité doit permettre le maintien du versement des aides au logement afin de ne pas aggraver la situation du locataire.

3/ Décision du juge

A la date de l'audience, si l'affaire est maintenue :

- Le juge peut accorder d'office des délais de paiement, pouvant aller jusqu'à deux ans, au locataire en situation de régler sa dette locative . Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités de paiement fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

- Le juge peut également ordonner l'expulsion assortie ou non de délai de grâce pour partir (trois mois à trois ans ). La décision d'expulsion ou la décision d'octroi de délai avant le commandement de quitter les lieux, peut être transmise par le juge au préfet afin qu'un relogement soit prévu dans le cadre du PDALD .

Mise en œuvre de la procédure d'expulsion :

1/ Commandement de quitter les lieux

A l'issue de la phase judiciaire, l'expulsion ne peut être réalisée qu'au terme d'un délai de deux mois après qu'un commandement de quitter les lieux ait été signifié au locataire par voie d'huissier. Le commandement de quitter les lieux doit être également transmis au préfet par l'huissier, en lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut, le délai de deux mois pour pouvoir expulser ne court pas.

2/ Tentative d'expulsion par l'huissier

Lors de la tentative d'expulsion, l'huissier ne peut plus entrer dans les lieux, accompagné du maire, de la police ou de deux témoins majeurs, qu'en cas d'abandon manifeste des lieux.

3/ Expulsion avec le concours de la force publique

Si le locataire est absent ou refuse de libérer les lieux, l'huissier ne peut expulser et doit requérir auprès du préfet, le concours de la force publique.

4/ Saisine du juge de l'exécution (art. 118)

Dans un délai de trois mois à compter de la publication de la loi (avant fin octobre 98), un décret devrait préciser les nouvelles modalités de saisine simplifiée du juge de l'exécution pour les affaires d'expulsion.

La saisine devrait se faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou déclaration au greffe.

Charte de prévention des expulsions (art.121)

Une charte départementale pour la prévention des expulsions, élaborée avec l'ensemble des partenaires concernés, devra intervenir dans un délai de deux ans après la promulgation de la loi.