Monsieur le Président,
Monsieur le Préfet,
Mesdames et Messieurs,

Je souhaite vous remercier de votre accueil et je vous assure que c'est avec beaucoup de plaisir et d'intérêt que j'ai écouté votre discours, Monsieur le Président

Vous avez d'abord rappelé ma volonté de concertation avec tous les partenaires du logement. Je tiens effectivement à ce dialogue permanent et à cette concertation et je vais vous dire pourquoi. D'abord, parce que cette méthode a toujours guidé mon engagement dans la vie publique. Ensuite parce que le secteur du logement, par sa richesse, par sa complexité ne peut se comprendre sans cette concertation vivante et productive. Il faut d'abord se mettre d'accord sur les objectifs à rechercher et ensuite seulement réfléchir aux moyens pour y parvenir. Cela veut dire aussi que je souhaite établir avec vous des relations de confiance, car ce n'est pas en imposant d'en haut des orientations, qu'on arrive à de bons résultats sur le terrain. Vous comprenez mieux pourquoi au cours de ces derniers mois j'ai fait le choix de ne pas m'exprimer avant d'avoir rencontré chacun des partenaires, notamment à l'occasion des différents congrès de cet automne.

Maintenant sur le fond, il me semble crucial que ce nouveau gouvernement reprenne le fil qui a été largement interrompu depuis 1997. Je salue l'œuvre accomplie par Hervé de Charette et Pierre-André Perissol dans les gouvernements de Monsieur Balladur et de Monsieur Juppé. Le travail accompli alors constituait un véritable changement de cap. Malheureusement ce travail n'a pas pu être terminé et il faut aujourd'hui le reprendre.

Le principe était pourtant simple : ne pas opposer la location privée et la location HLM qui participent tous les deux au logement de nos concitoyens. Je l'ai déjà dit et je le redirai constamment, il n'y a pas de véritable politique du logement qui ne prenne en compte tous les statuts d'occupation, accession à la propriété et location, qui ne prenne en compte aussi toutes les formes d'investissement, construction et réhabilitation. C'est ce que j'appelle la chaîne du logement.
Vous savez bien que les différents statuts d'occupation correspondent à des besoins divers : quand on est jeune avec des moyens souvent faibles, on commence par être locataire dans un logement privé, puis on cherche parfois à obtenir un logement HLM, mais ensuite on aspire très souvent à devenir propriétaire de son logement.
De même, il ne suffit pas de construire des logements, même si cela reste indispensable. Il faut aussi réhabiliter parfois profondément ceux qui, sans cela, risquent de perdre leur valeur d'usage, et dans ce cas c'est une perte pour notre patrimoine national.

Vous êtes, bien sûr, au cœur de cette chaîne du logement. Vous avez véritablement une mission sociale. D'abord parce que vous logez près d'un quart de la population nationale. Et parce que vous logez aussi les plus pauvres d'entre eux : plus de la moitié des locataires qui touchent une aide à la personne sont logés par vous.

Aujourd'hui il y a environ 1,2 millions de ménages qui demande à être logés dans le parc HLM, qui ne peut faire face à une telle demande. Faut-il qu'il y ait encore des centaines de milliers de ménages qui les rejoignent ? Certainement pas.
C'est pourquoi le maintien et le développement du parc locatif privé sont indispensables. Si je regarde les comptes du logement je constate qu'entre 1989 et 1998, votre part dans les résidences principales est stable, 24% mais en revanche celle des personnes morales, autres que les organismes HLM et les SEM, est passée dans le même temps de 3 à 2%. Le désengagement de ces bailleurs ne fait que s'accélérer et si vous ne compensez pas cette perte, nous allons vers des difficultés croissantes dans les années à venir. La presse se fait l'écho des problèmes rencontrés par les étudiants, par des ménages modestes, même par des ménages aux revenus plus élevés qui ne trouvent pas de logement au cœur de l'agglomération parisienne mais aussi dans les grandes métropoles régionales.

Comme bailleurs, vous rendez un service à l'ensemble de la nation. Ce service doit effectivement être rémunéré d'une façon équitable. En effet pour beaucoup de bailleurs les revenus qu'ils tirent de la location, vous l'avez dit, sont souvent des compléments de revenus indispensables au moment de la retraite ; ce sont aussi très souvent les revenus d'une épargne accumulée tout au long d'une vie professionnelle.

Quelles sont mes orientations ? c'est d'abord assurer le maintien du parc existant, c'est ensuite faciliter son développement.
Le maintien passe par une meilleure fiscalité, une plus grande sécurité pour les bailleurs, un effort de réhabilitation des logements dégradés.
Sur la fiscalité, ce chantier sera engagé au cours de la législature avec mon collègue Alain Lambert. Il faudra examiner la fiscalité à tous les stades de la vie du bien immobilier : lors de son acquisition, de sa location, de sa mutation à titre onéreux ou gratuit. Vous imaginez que les contraintes financières mais aussi la nécessaire réflexion pour élaborer de bons textes, ne permettent pas de tout faire en une année.
Il faut s'inscrire dans la durée et c'est le cap qui compte. D'ores et déjà, l'extension du dispositif Besson à la location aux ascendants et descendants qui était une mesure fortement réclamée, a fait l'objet d'un amendement de Monsieur Méhaignerie et de Monsieur Carrez. Cet amendement a été accepté par le gouvernement hier à l'assemblée nationale. Je le soutiendrai en séance publique et puis il faudra à terme aller plus loin. J'y travaille avec Alain Lambert, ministre délégué au Budget et à la Réforme budgétaire.

Sur la sécurité des bailleurs, il faut distinguer entre des situations extrêmement contrastées. Prenons par exemple, un cas extrême: le squat. Je voudrais dire ici, que, évidemment le squat n'est pas une bonne réponse à un problème de logement ; car cela constitue non seulement une atteinte à la propriété mais aussi une remise en cause du logement d'autres personnes modestes ou en difficulté. En ce qui concerne les impayés de loyer, je considère comme vous que vous avez droit à percevoir la rémunération de votre capital et il ne faut donc pas hésiter à procéder à l'expulsion des mauvais payeurs.
Il y a malheureusement aussi des gens de bonne foi qui, touchés par les accidents de la vie, ont des difficultés à payer leur loyer. Il faut leur apporter une aide pour éviter l'expulsion qui est un recours ultime. Vous avez fait état de cette fameuse couverture logement universelle. C'est aussi une méthode que je ne partage pas, qui consiste pour l'État à donner la solution avant même que le problème soit débattu par tous les partenaires intéressés.

L'objectif pour moi, c'est que représentants des bailleurs et représentants des locataires recherchent des solutions. Ce n'est pas moi qui vais vous les donner aujourd'hui, car il y a encore beaucoup de travail à faire. Mais je sais que si l'on discute sans a priori nous pouvons y arriver. Les principes qui doivent nous guider sont à la fois : garantir la rémunération effective des bailleurs et permettre à des familles de bonne foi de rester dans leur logement.

La réhabilitation maintenant. L'Anah reste pour moi l'outil indispensable de réhabilitation du parc privé. Vous regrettez que les aides qui vous sont apportées notamment en zone diffuse se réduisent. Permettez-moi de ne pas partager entièrement votre opinion. Les aides en diffus représentent la moitié du budget de l'Anah. Mais si l'on veut donner sa pleine légitimité à cet établissement public, il faut inscrire son action dans des priorités claires qui à mon sens sont les trois suivantes : faciliter la remise sur le marché de logements aujourd'hui vacants qui ne peuvent pas être loués en l'état, réhabiliter des logements très dégradés qui risquent de sortir de notre patrimoine immobilier, promouvoir un développement durable dans l'habitation. Cela est bien dans l'esprit de l'objectif assigné à l'Anah lors de sa création qui était de préserver le parc antérieur à 1948 grâce à sa réhabilitation.

La loi de 1948 est une de vos préoccupations fortes, vous en avez bien diagnostiqué plusieurs effets pervers : l'insuffisance de rémunération conduit nécessairement à une absence d'entretien et parfois au développement d'un habitat insalubre. On ne peut pas consacrer à l'entretien du logement des revenus que l'on ne perçoit pas. C'est du simple bon sens. Si l'on veut sauver ce parc qui risque, sinon, d'être irrémédiablement perdu, il faut que nous travaillions ensemble, vous les propriétaires de ces logements, mais aussi les associations de locataires.

Il faut nous asseoir autour d'une table pour élaborer le meilleur mécanisme de retour au droit commun. En tout état de cause, ce mécanisme devra être progressif et donc s'étaler sur plusieurs années, comme d'ailleurs, vous le proposez.
Il devra aussi s'accompagner d'une nécessaire remise à niveau de ces logements.
Par contre, je n'envisage pas qu'il s'applique aux personnes âgées qui vivent souvent depuis de nombreuses années dans ces logements ou aux personnes modestes.

De vraies discussions nous attendent. Je souhaite qu'elles aboutissent et que nous parvenions à nous mettre d'accord sur ce sujet important pour vous mais aussi pour vos locataires.
Il faut aussi développer le parc de la location privée. Ce développement, je l'ai déjà évoqué, passe par la reconquête des logements vacants, certainement moins nombreux qu'on veut bien le dire. Il faut faire connaître et utiliser au mieux les mécanismes existants, déficit foncier et aides de l'Anah. Cela ne sera pas suffisant, j'en suis convaincu. Il faut développer une offre nouvelle.

Vous avez évoqué la nécessité de mobiliser de l'épargne en faveur de l'immobilier et de la retraite. C'est un sujet qui m'intéresse ainsi que mes collègues des Finances et du Budget. Nous étudierons vos propositions avec attention.
L'action du Gouvernement et de moi-même sera menée de façon à ne jamais perdre de vue que seules les règles simples et lisibles sont efficaces parce que comprises par nos concitoyens. Vous avez ainsi évoqué le problème des baux commerciaux. Je le regarderai avec mes collègues de la Justice et des PME. Je ne peux m'empêcher d'évoquer pour ma part une bizarrerie administrative, celle de l'article L631-7 qui empêche la transformation de logements en d'autres types d'activité, avec 17 régimes différents ! Ne faut-il pas, sans le supprimer, simplifier ce dispositif pour que vous sachiez exactement ce que vous avez droit de faire et de ne pas faire.

Je terminerai par la décentralisation. J'ai cru sentir une certaine méfiance de votre part, Monsieur le Président, à l'égard de cette démarche en ce qui concerne les aides de l'Anah. Je voudrais vous dire, à partir de mon expérience de maire, que l'habitat privé est autant que l'habitat social une préoccupation des élus. Et si vous ne sentez pas ici ou là un engagement fort de la part de certaines communes, c'est d'abord parce que vous ne venez pas assez souvent à Amiens! et plus sérieusement parce qu'on n'a pas encore donné aux maires les moyens et les compétences de mener une politique locale du logement qui réponde aux besoins des habitants. C'est bien l'objectif de la décentralisation. Mais là aussi, cela se fera dans la concertation et vous avez votre mot à dire ; n'hésitez pas à vous exprimer.

En conclusion je ne pouvais pas aujourd'hui, apporter des réponses immédiates à toutes vos préoccupations, car après plusieurs années, où vous avez senti, à juste titre, un délaissement de la part des pouvoirs publics, il faut maintenant reprendre le dialogue et travailler ensemble pour que votre intérêt propre en tant qu'investisseur et l'intérêt collectif se rejoignent pour donner à la location privée la place qu'elle mérite dans le paysage immobilier.