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La Commission,
Considérant la 14e recommandation de la Commission portant sur
le libellé de la question de l'ordre du jour relative à
l'ouverture ou non d'un compte bancaire ou postal séparé
au nom du syndicat et du projet de résolution notifié simultanément,
Considérant que l'article 18, premier alinéa, sixième
tiret, de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n°
2000-1208 du 13 décembre 2000, dispose que : "... le syndic
est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé
au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes
les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat.
L'assemblée générale peut en décider autrement
à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant,
de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic
soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant
les conditions d'exercice des activités relatives à certaines
opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou
par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation
professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance
par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit
de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant
sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés
avec des tiers de bonne foi demeurent valables. "
Considérant que l'article 77 § II de la loi n° 2000-1208
du 13 décembre 2000 précise que "Pour les mandats
de syndic en cours à la date de promulgation de la loi n° 2000-1208
du 13 décembre 2000, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou
postal séparé s'applique à compter du 31 décembre
2002, à peine de nullité de plein droit dudit mandat. "
I. - Sur le principe
Constate que :
- lorsque le syndic n'est pas soumis à une réglementation
professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, par exemple
lorsque les fonctions du syndic sont assumées par un copropriétaire,
les fonds détenus pour le compte du syndicat sont nécessairement
déposés sur un compte séparé ouvert au nom
du syndicat, sans que l'assemblée générale puisse
en décider autrement ;
- lorsque le syndic est soumis à une réglementation professionnelle
organisant le maniement des fonds du syndicat, l'obligation pour lui d'ouvrir
un compte bancaire ou postal séparé est désormais
une obligation légale, et non plus comme précédemment
l'obligation d'exécuter une décision de l'assemblée
générale. Il n'y a donc plus lieu de saisir l'assemblée
générale en vue de l'ouverture d'un compte séparé
;
- l'assemblée générale peut, toutefois, décider
de ne pas faire procéder à l'ouverture d'un compte séparé,
à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant,
de l'article 25-1, observation faite que la pratique du < sous-compte
individualisé " proposée par certains syndics ne correspond
pas à un compte séparé et nécessite en conséquence
une décision de l'assemblée générale afin
de dispenser le syndic de l'ouverture du compte séparé.
Recommande au syndic soumis à une réglementation sur le
maniement de fonds :
- d'informer les copropriétaires de la nouvelle disposition législative,
ainsi que de la réglementation à laquelle il est soumis,
organisant le maniement des fonds d'autrui ;
-d'examiner avec le conseil syndical s'il y a lieu de porter à
l'ordre du jour de l'assemblée générale une question
sur la décision de ne pas ouvrir un compte séparé,
étant précisé qu'à défaut, le syndic
a l'obligation d'ouvrir un compte séparé ;
- le cas échéant, de libeller ainsi la question de l'ordre
du jour < dispense d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé
au nom du syndicat ", et de rédiger ainsi le projet de résolution
:
" l'assemblée générale dispense le syndic de
l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé
au nom du syndicat ".
II. - Sur la mise en oeuvre
Constate que :
- une fois ouvert, le compte séparé continue de fonctionner
pendant toute la durée du mandat, et des mandats subséquents,
même si un nouveau syndic est nommé, jusqu'à une décision
contraire de l'assemblée générale ;
- pour que l'assemblée puisse " en décider autrement
", il faut que la question soit portée à l'ordre du
jour d'une assemblée, peu important que ce soit celle au cours
de laquelle est désigné le syndic ou une assemblée
ultérieure, et que la décision soit prise, à la majorité
de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-I ;
-si l'assemblée générale en décide autrement,
les fonds du syndicat seront versés sur un compte ouvert au nom
du syndic. Cette modalité devrait fonctionner même si un
nouveau syndic est nommé, jusqu'à ce qu'une décision
de l'assemblée générale refuse de dispenser le syndic
de l'obligation d'ouvrir un compte séparé. Toutefois, la
lettre du texte, prévoyant un < délai de trois mois suivant
sa désignation > , conduit à s'interroger, à défaut
de précision réglementaire, sur le point de savoir si la
dispense ne couvre pas que la durée du mandat au cours duquel elle
a été décidée.
Recommande au syndic :
-d'informer les copropriétaires de ce que le compte séparé
fonctionne sous la seule signature du syndic, représentant légal
du syndicat, et qu'il ne peut en conséquence fonctionner sous la
signature conjointe du syndic et du président du conseil syndical,
ce dernier n'ayant pas la qualité de représentant légal
du syndicat ;
- par prudence, s'il n'existe pas de compte séparé, de porter
à l'ordre du jour de l'assemblée devant désigner
le syndic la question relative à la dispense, et à défaut,
d'ouvrir le compte séparé.
III. - Sur le délai d'ouverture du compte
séparé
Constate que :
- en principe, le délai de trois mois dont dispose le syndic pour
ouvrir effectivement le compte, est calculé à compter de
la date de l'assemblée générale qui l'a nommé,
et expire le même quantième du troisième mois suivant;
- si l'assemblée décide de revenir sur la décision
par laquelle elle avait dispensé le syndic d'ouvrir un compte séparé,
aucune disposition législative ou réglementaire ne précise
à ce jour le délai imparti au syndic pour ouvrir le compte
séparé. II semble pouvoir être admis, dans ce cas,
que le syndic devrait ouvrir le compte séparé dans les trois
mois qui suivent l'assemblée générale au cours de
laquelle la décision a été prise ;
- à défaut par le syndic d'ouvrir un compte séparé
dans le délai de trois mois suivant sa désignation, la nullité
de plein droit de son mandat est encourue, étant précisé
que le terme de désignation paraît ici concerner la désignation
qui inaugure le premier mandat après l'entrée en application
de la loi ;
- la nullité de plein droit du mandat du syndic relevant d'un ordre
public de protection des seuls copropriétaires, elle ne peut, en
cas de contestation, être constatée par le juge qu'à
la demande de ces derniers ;
- si le mandat est nul, les actes que le syndic aurait passés avec
des tiers de bonne foi demeurent toutefois valables.
Recommande au syndic :
- d'ouvrir le compte séparé sans attendre l'expiration du
délai de trois mois ;
- dès que le compte est ouvert, d'en informer le conseil syndical
en précisant la banque ou le centre de chèques postaux auprès
duquel le compte est ouvert ;
- si l'assemblée décide de revenir sur la décision
par laquelle elle avait dispensé le syndic d'ouvrir un compte séparé,
d'ouvrir ledit compte dans les trois mois qui suivent l'assemblée
générale au cours de laquelle cette décision a été
prise, sans attendre l'expiration de ce délai.
IV . -Sur la disposition transitoire
Constate que :
- selon les différentes situations prévues à l'article
28 du décret du 17 mars 1967, le mandat du syndic peut être
de durée variable sans pouvoir, toutefois, excéder trois
années ;
- pour les mandats de syndic en cours à la date de promulgation
de la loi, c'est-à-dire à la date du 13 décembre
2000, l'obligation d'ouvrir le compte séparé s'applique
à compter du 31 décembre 2002 ;
- c'est dans les trois mois qui suivent l'expiration du mandat en cours
à la date de promulgation de la loi du 13 décembre 2000
que le syndic a l'obligation d'ouvrir le compte séparé,
sauf décision contraire de l'assemblée ;
- la lettre du texte permet de déduire qu'à compter du 31
décembre 2002, pour les mandats dont la durée est la plus
longue, le syndic devra, dans le délai de trois mois, qui expirera
le 31 mars 2003, ouvrir le compte séparé à moins
que l'assemblée générale l'ait dispensé de
cette obligation.
Recommande au syndic :
- avant l'expiration du mandat en cours, d'informer les copropriétaires
de la nouvelle disposition législative ;
- si l'assemblée n'a pas décidé de dispenser le syndic
de l'obligation légale d'ouvrir le compte séparé
dans les trois mois qui suivent la fin du mandat en cours, sans attendre
l'expiration de ce délai.
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