1.1. LA COMMISSION

Considérant que l´article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 est rédigé en ces termes:
" La convocation contient l´indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l´ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l´assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l´assemblée générale, la personne qui convoque l´assemblée fixe le lieu et l´heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu´elles ont été arrêtées par ´assemblée générale en application de l´article 18-1 de la loi du 10 juillet
1965.
" Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n´ait prévu un délai plus long.
" Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l´assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l´immeuble ";

Considérant que l´article il du même décret dispose notamment que:
"Sont notifiés au plus tard en même temps que l´ordre du jour:
" 5° Le projet de résolution lorsque l´assemblée est appelée à statuer sur l´une des questions visées aux articles (Décret n° 86-768 du 9 juin 1986) "18 (4° tiret de l´alinéa 1 et alinéa 2°, 25 a et b, 30 (alinéas 1er et 2), 35 et 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965, ou à autoriser, s´il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ",

Attire l´attention des rédacteurs des convocations sur la distinction opérée par ces dispositions entre les " questions " (art. 9, alinéa 1er) soumises à la délibération de l´assemblée et les " projets de résolution " (art. 11-5) à notifier, au plus tard, en même temps que l´ordre du jour;

Recommande, en conséquence, de respecter cette distinction en réservant l´ordre du jour pour l´inscription des questions proprement dites et en faisant figurer les projets de résolution au nombre des " notifications complémentaires ".

1.1.1. RECOMMANDATIONS RELATIVES AUX QUESTIONS À INSCRIRE À L´ORDRE DU JOUR POUR ÊTRE SOUMISES À LA DÉLIBÉRATION DE L´ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

1.1.1.1. La commission

Recommande:
1° De libeller ces questions de manière aussi précise que possible en évitant les formules vagues ou équivoques (telles que, par exemple: " problèmes des parties communes, sécurité de l´immeuble, travaux de couverture "...) afin de permettre l´adoption de véritables " décisions " dont la portée soit indiscutable;
2° De séparer les questions soumises à la délibération de l´assemblée générale de manière à assurer la clarté des Votes;
3° De ne pas porter à l´ordre du jour des " questions diverses " qui ne peuvent donner lieu à aucune décision de l´assemblée générale; mais rien ne s´oppose à ce que des " questions " non inscrites à l´ordre du jour fassent l´objet d´échanges de vues, notamment dans la perspective de leur inscription à l´ordre du jour d´une prochaine assemblée générale ou pour obtenir de l´assemblée générale un avis sur les questions relevant des seuls pouvoirs du syndic;
4° S´il s´agit de l'étude " d´une question " (par exemple, de travaux importants à entreprendre), la commission recommande de préciser que cette " étude " ne peut donner lieu à une " décision "; mais s´il est envisagé d´engager des frais pour la réalisation de cette étude, ce point doit être précisé dans l´ordre du jour avec fixation d´une somme limite; dans tous les cas, il convient que les documents puissent être joints à la convocation dans les conditions ci-après recommandées;
5° En ce qui concerne plus particulièrement la question du " renouvellement " du syndic dont les fonctions parviennent à leur terme.

1.1.1.2. La commission

Vu l´article 28 du décret du 17 mars 1967 en ses alinéas 2 et 3 ainsi rédigés:
" La durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant le délai prévu à l´article 1792 du code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu´au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l´immeuble.
" L´assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic dans les conditions fixées à l´article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour les durées prévues à l´alinéa précédent ";
Vu la jurisprudence selon laquelle les fonctions du syndic cessant de plein droit à l´expiration de la durée de son mandat, il n´a plus alors le pouvoir de convoquer l´assemblée générale;
Vu les dispositions d´ordre public de l´article 25 c de la loi du 10 juillet 1965 excluant, en principe, toute possibilité de mandat tacite,

Recommande que la question portée à l´ordre du jour utilise conjointement les termes de
" renouvellement des fonctions du syndic ou désignation d´un nouveau syndic ",

Recommande également et de manière pressante aux syndics de convoquer l´assemblée générale de telle manière que la nouvelle désignation intervienne en temps utile.

1.1.2. RECOMMANDATIONS RELATIVES À LA NOTIFICATION DES PROJETS DE RÉSOLUTION ET PLUS GÉNÉRALEMENT DES " NOTIFICATIONS COMPLÉMENTAIRES "

1.1.2.1. La commission

Considérant que l´article il du décret du 17 mars 1967 dispose notamment que:
" Sont notifiés au plus tard en même temps que l´ordre du jour:
4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l´assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l´un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret;
5° Le projet de résolution lorsque l´assemblée est appelée à statuer sur l´une des questions visées aux articles (Décret n° 86-768 du 9 juin 1986) " 18 (4° tiret de l´alinéa 1 et alinéa 2) ", 25 a et b, 30 (alinéas 1er et 2), 35 et 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965, ou à autoriser, s´il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice;
6° (Décret n0 86-768 du 9 juin 1986.) " L´avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l´article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ",

Recommande:
Relativement aux conditions essentielles du contrat proposé lorsque l´assemblée générale est appelée à approuver.., un devis ou un marché pour la réalisation de travaux que plusieurs contrats ou devis soient toujours demandés et que leur synthèse - avec proposition du meilleur contrat ou devis - soit faite par le syndic ou le conseil syndical; il convient en outre de joindre l´avis du conseil syndical prévu au 6° dont il sera, question ci-après;
Relativement au projet de résolution lorsque l´assemblée est appelée à autoriser le syndic à introduire une demande en justice, la commission rappelle d´abord le caractère d´ordre public de l´article 55 du décret du 17 mars 1967 qui a pour conséquence de sanctionner le défaut de pouvoir du syndic de la nullité pour irrégularité de fond-nullité qui peut être invoquée par les parties assignées même non copropriétaires; elle recommande de rédiger les projets de résolution en tenant compte de la spécialité du mandat du syndic, ce qui impose, pour les
actions en justice dont l´objet est de mettre en jeu les garanties des constructeurs, que les désordres pour la réparation desquels l´action est introduite soient exactement décrits; en revanche, l´habilitation peut être donnée de poursuivre les responsables des désordres sans plus de précision;
Envisageant le cas particulier où l´autorisation est donnée pour la mise en oeuvre de la saisie en vue de la vente d´un lot, la commission rappelle que cette autorisation doit être donnée préalablement à la signification du commandement et qu´elle doit déterminer le montant de la mise à prix;
Relativement à la notification de l´avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire en application du 2 alinéa de l´article 21 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée (décret 1967, art. 11-6).

1.1.2.2. La commission

Rappelle d´abord le texte de l´alinéa en question:
" L´assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l´article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ";
Estime que la consultation du conseil syndical rendue obligatoire ne dispense pas de l´obtention d´une décision de l´assemblée générale autorisant la conclusion des marchés et contrats;

Recommande en conséquence:
1° Que l´assemblée générale soit invitée à délibérer pour arrêter le montant à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire;
2° Que le conseil syndical soit saisi au-delà de ce montant;
3° Que son avis soit joint à la convocation pour être transmis à l´assemblée générale.